Правительство Испании одобрило новые жилищные декреты

Два новых жилищных декрета одобрены Советом министров Испании, соответствующие документы опубликовал официальный государственный Бюллетень (BOE) 7 октября.

Документы в значительной степени воспроизводят пакет мер, отклоненных Конгрессом 2 октября, но новая редакция содержит несколько важных изменений. Рассмотрением декретов займется Постоянная депутатская комиссия, которая после роспуска парламента временно исполняет часть функций Конгресса. В этом органе партия Junts лишена возможности заблокировать основной жилищный декрет, что повышает шансы правительства на его принятие.

Второй документ, предполагающий автоматическое продление договоров аренды, вероятно, не будет утвержден: Баскская националистическая партия (PNV) подтвердила, что не поддержит эту часть пакета.

Ключевой мерой станет продление запрета на покупку жилья по цене ниже 70% рыночной стоимости. Ограничение будет действовать до 31 декабря 2030 года и затронет сделки, способные носить спекулятивный характер. В новой редакции правила распространяются не только на фонды, приобретающие проблемные ипотечные портфели, но и на крупных собственников — компании и частных лиц, владеющих более чем десятью объектами недвижимости, а также на организации, входящие с ними в одну группу.

Стоимость квартиры должна будет подтверждаться независимой оценкой компании, зарегистрированной в Банке Испании. Правительство рассчитывает, что это помешает участникам сделки скрывать реальную цену жилья за счет принятых долгов или дополнительных имущественных преимуществ.

Новые правила предусматривают приостановку выселения, если жилье принадлежит фонду или крупному собственнику, а проживающий в нем человек находится в уязвимом положении и не имеет другого места для проживания. Механизм будет действовать до конца 2030 года. При этом полного запрета выселений не вводится: суды должны оценивать обстоятельства каждого дела, а собственник сможет ссылаться на собственную финансовую уязвимость.

В новую редакцию декретов включена конкретная сумма финансирования программы TU CASA. На беспроцентные кредиты для покупки первого жилья направят 10 млрд евро, а максимальный размер займа составит 50 000 евро. Программа рассчитана на людей со стабильным доходом, которым не хватает накоплений для первоначального взноса по ипотеке. Управлять механизмом будет Институт официального кредитования ICO.

Кроме того, правительство выделит 400 млн евро на фонд социального воздействия и еще 280 млн евро в виде гарантий для строительства жилья промышленным способом. Государственная компания CASA 47 также получит объекты, принадлежащие системе социального страхования, чтобы использовать их для доступной аренды.

Новые требования коснутся и рекламы квартир. В объявлениях в районах с напряженным рынком жилья необходимо будет указывать ориентировочный индекс арендной платы, сумму, которую платил предыдущий жилец в последние пять лет, установленный законом предел и статус собственника как крупного держателя жилья. Правительство считает, что это сделает рынок прозрачнее и не позволит искусственно завышать цену при заключении нового договора.

Публикация в BOE не означает, что весь пакет окончательно утвержден. Декреты должны пройти голосование в Постоянной депутатской комиссии. Основной документ, в который вошли ограничения для фондов, защита уязвимых арендаторов и программа TU CASA, рассчитывает получить поддержку PNV. Второй текст об автоматическом продлении аренды, напротив, пока не имеет необходимого большинства. В результате часть жилищных мер может начать действовать, тогда как автоматическое продление договоров аренды, вероятнее всего, снова будет отклонено.