Долги застройщиков Татарстана превысили четверть триллиона рублей

Долги застройщиков перед банками в Татарстане выросли на треть

Татарстан лидирует в Поволжье по количеству и объему кредитов, выданных на строительство жилья: более пятисот займов на сумму 714 млрд рублей, что в разы больше, чем у других регионов. Соответственно, в нашей республике и самые большие долги застройщиков перед банками — 272 млрд, или на 33% больше, чем годом ранее. В целом по России задолженность по проектному финансированию выросла на 19% и составила 10,1 трлн рублей, следует из данных ЦБ.

Рост показателя указывает на ряд потенциальных рисков для строительной отрасли, банков и экономики, считают эксперты. Прежде всего под угрозой устойчивость финансового положения застройщиков, использующих проектное финансирование. С учетом роста долгов и возможного снижения темпов продаж жилья, по данным «Национального объединения строителей» (НОСТРОЙ), около 20% девелоперов могут столкнуться с невозможностью рассчитаться по кредитам из‑за недостатка средств на эскроу‑счетах.

Артем Дергунов / realnoevremya.ru

Другой важный аспект — влияние роста ставок по проектному финансированию на кредитную нагрузку застройщиков. Средняя ставка по займам в Приволжском федеральном округе за год выросла с 8,29% до 9,45%, при этом одна пятая часть кредитов обслуживается по ставке выше 16%. Это увеличивает расходы девелоперов и может привести к снижению маржинальности проектов.

«Риски у отдельных компаний, особенно с высокой долговой нагрузкой»

Серьезный риск связан с возможностью заморозки проектов или срыва сроков строительства. Дефицит средств на эскроу‑счетах, рост себестоимости строительства из‑за удорожания материалов и рабочей силы, а также ужесточение требований банков могут привести к приостановке проектов или задержкам в сдаче объектов. По данным на начало весны, каждый восьмой квадратный метр жилья, который возводят пять крупнейших девелоперов России, строится с нарушением графика.

Реальное время / realnoevremya.ru

В Татарстане более половины из топ-20 застройщиков с самыми большими объемами строек также не укладываются в сроки. Переносят дату сдачи домов как местные, так и федеральные игроки рынка.

— Рост задолженности застройщиков сейчас — это следствие высокой стоимости денег. Когда продажи замедляются, застройщик дольше пользуется дорогими кредитами, и долговая нагрузка растет. При этом говорить о том, что значительная доля девелоперов не сможет погасить кредиты, пока рано. Риски есть у отдельных компаний, особенно с высокой долговой нагрузкой или слабыми продажами, но в целом рынок остается управляемым, — сообщила эксперт в сфере недвижимости Антонина Дарчинова.

По ее словам, риски срыва сроков или заморозки проектов возможны, но скорее точечно: «Сейчас девелоперы, наоборот, становятся осторожнее: реже выводят новые проекты, внимательнее считают экономику. По Татарстану нагрузка тоже растет, но она пока контролируемая. В регионе достаточно сильные игроки и устойчивый спрос в долгосрочной перспективе, поэтому говорить о серьезной дестабилизации оснований нет».

Максим Платонов / realnoevremya.ru

Аналитик ФГ «Финам» Кристина Гудым также считает, что на текущий момент говорить о конкретной доле девелоперов, которые не смогут обслуживать долг, преждевременно, однако рост задолженности на фоне возможного замедления продаж действительно повышает нагрузку на денежные потоки компаний. В зоне повышенного риска, по ее словам, могут оказаться прежде всего застройщики с высокой долговой нагрузкой, низкой долей собственных средств. При этом системных рисков на уровне всей отрасли пока не просматривается — многое будет зависеть от динамики спроса, отметила спикер.

— Что касается заморозки проектов или срыва сроков строительства, такие риски существуют, но носят скорее точечный характер. Они могут реализоваться в проектах со слабой финансовой моделью или при росте стоимости обслуживания долга. Также влияние оказывают удорожание строительства и возможные задержки с поступлением средств со счетов эскроу. При этом действующая модель проектного финансирования в целом снижает вероятность массовых заморозок, так как банки контролируют ход реализации проектов, — сообщила аналитик.Артем Дергунов / realnoevremya.ru

Рост задолженности по проектному финансированию влияет на рынок недвижимости в целом. Увеличение долговой нагрузки застройщиков может привести к росту цен на жилье: компании будут стремиться компенсировать расходы. Это, в свою очередь, может еще больше снизить спрос на новостройки, считают в отрасли.

— К концу года, скорее всего, портфель проектного финансирования продолжит расти, но темпы будут более сдержанными. Основные риски для рынка — это дорогая ипотека, слабый спрос и высокая себестоимость. В таких условиях рынок будет не столько расти, сколько адаптироваться, а девелоперам придется работать с минимальным запасом прочности, — указала Антонина Дарчинова.

Остальные показатели отчета ЦБ по проектному финансированию, по словам Кристины Гудым, указывают на постепенное замедление темпов роста рынка: «С одной стороны, сохраняется высокий объем открытых кредитных линий и активное использование эскроу-счетов, что говорит о продолжающейся инвестиционной активности. С другой — темпы раскрытия эскроу могут замедляться вслед за продажами, что отражает охлаждение спроса. В целом рынок переходит от стадии быстрого роста к более сбалансированной динамике».

«Компании с публичным долгом — в зоне повышенного риска»

В текущей ситуации наибольшие опасения вызывает сегмент строительных компаний — не только в сфере жилищного строительства, но и в других сегментах. Основная причина — существенное падение спроса, которое привело к проблемам с ликвидностью у многих застройщиков из‑за резкого сокращения входящего денежного потока при одновременном росте издержек, заявил в свою очередь аналитик, генеральный директор компании «БизнесДром» Павел Самиев:

— Несмотря на регуляторные послабления по срокам строительства, в том числе жилых объектов, застройщики сталкиваются с обязательствами по банковским долгам и облигациям. Причем по банковскому финансированию возможна реструктуризация — можно пролонгировать сроки или временно изменить условия обслуживания долга, получив тем самым передышку. По облигациям таких возможностей, как правило, нет — сроки исполнения строго регламентированы. Поэтому компании с публичным долгом находятся в зоне повышенного риска, и это вызывает достаточно серьезные опасения.

Спикер отметил, что некоторые из крупных застройщиков уже обратились за помощью к государству, как «Самолет»: «Мы видим, что большинство участников этого рынка испытывают сложности. К чему это приведет? К срыву сроков сдачи объектов — это очевидная проблема». Для банков‑кредиторов, по его словам, риски тоже существенны. Увеличение доли проблемных кредитов может снизить прибыль и повысить необходимость формирования резервов. В случае банкротства застройщиков банки могут быть вынуждены завершать строительство за свой счет, что несет дополнительные финансовые риски.

Роман Хасаев / realnoevremya.ru

— У застройщиков будет расти просрочка по банковским кредитам, что уже происходит, но пока не так быстро — банки дают реструктуризацию. Для них это тоже вынужденный шаг, потому что, если они будут выносить на просрочку и дальше идти по пути банкротства заемщиков, они тоже окажутся в затруднительном положении с точки зрения дальнейшей реализации строительных проектов. Но если они пойдут навстречу, как уже делали, когда сектор испытывал давление, возможно, часть застройщиков выйдет на нормальный график обслуживания, и это позволит избежать убытков для банков, — пояснил Самиев.

Таким образом, по его словам, сейчас активно идет процесс реструктуризации задолженности застройщиков перед банками. Однако если спрос в основных сегментах, прежде всего в жилищном строительстве, не нормализуется, проблемы будут только расширяться. Пока ситуация не критическая, но ее развитие стоит отслеживать, предупредил эксперт.

Ситуация по проектному финансированию в региональном разрезе, по его мнению, в целом схожа. Существенных различий между субъектами страны нет, в том числе по Татарстану. Этот регион — традиционно один из лидеров по объему строительства и вводу жилья, темпам роста, уровню ипотечного кредитования. «Сейчас динамика ухудшения ситуации и роста проблемных долгов у застройщиков в Татарстане примерно соответствует общероссийской — регион движется в рамках общего вектора», — заключил спикер.

Автор: Василя Ширшова